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Démembrement de propriété : un outil phare pour anticiper la transmission de son patrimoine

Démembrement de propriété : un outil phare pour anticiper la transmission de son patrimoine

Publié le : 05/03/2025 05 mars mars 03 2025
Articles et conseils

Outil de planification successorale par excellence, la donation se définit comme un acte par lequel une personne (le donateur) transmet de son vivant une partie de son patrimoine à une personne (le donataire). Toutefois, cette dernière prend effet immédiatement, et le propriétaire doit ainsi renoncer à sa propriété. Si ce dernier souhaite pouvoir encore jouir de son bien, il peut se tourner vers le démembrement de propriété. Ce dispositif peut par ailleurs s’avérer particulièrement efficace en matière d’optimisation fiscale de la transmission.
 

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?


Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique permettant de diviser la pleine propriété d'un bien en deux parties distinctes : la nue-propriété et l'usufruit. Ce dispositif est fréquemment utilisé dans un cadre familial, notamment lors d'une donation ou d'une succession, afin d'optimiser la transmission d'un patrimoine de son vivant.

Concrètement, la pleine propriété d'un bien se compose de trois attributs :
 
  • L'usus : le droit d'utiliser le bien (habiter le bien) ;
  • Le fructus : le droit d'en percevoir les revenus (comme les loyers d'un bien mis en location) ;
  • L'abusus : le droit de disposer du bien.

Dans le cadre d'un démembrement, l'usufruitier conserve l'usus et le fructus, tandis que le nu-propriétaire détient l'abusus.

Attention, bien que ces différents droits soient distincts et indépendants, l'usufruitier et le nu-propriétaire doivent agir ensemble pour certaines décisions, et notamment en cas de vente du bien démembré. Aucun d'eux ne peut céder seul la pleine propriété : l’accord des deux parties est indispensable.

 

Quand prend fin le démembrement ?


Le démembrement de propriété prend naturellement fin au décès de l'usufruitier. À ce moment-là, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien, sans avoir à payer de droits de succession supplémentaires et sans avoir à effectuer aucune formalité. Il peut alors l'occuper, le louer ou le vendre librement.

 

Pourquoi recourir à une donation avec réserve d'usufruit ?


L'un des principaux intérêts du démembrement de propriété réside dans la réduction des coûts fiscaux. Toutefois, opter pour une donation démembrée offre d’autres avantages tout aussi importants à soulever :
 
  • L’usufruitier peut continuer à jouir du bien, c’est-à-dire l’habiter pleinement ou encore le louer, tout en organisant sa transmission de son vivant ;
  • Une fiscalité allégée : la valeur de la nue-propriété transmise est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier, conformément à l'article 669 du Code général des impôts. Ainsi, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété et non sur la valeur totale du bien ;
  • Une transmission facilitée : au décès de l'usufruitier, le bien revient au nu-propriétaire sans droits de succession additionnels ;
  • Des abattements fiscaux supplémentaires avantageux : chaque parent peut transmettre (par donation ou succession) jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants tous les 15 ans sans droits de donation, ce qui permet d'optimiser la transmission du patrimoine. Ainsi, lorsque le donateur anticipe suffisamment la transmission de son patrimoine, il maximise ses chances de faire bénéficier ses héritiers de l’abattement à plusieurs reprises.

Le démembrement de propriété constitue donc l’un des piliers d’une stratégie efficace pour transmettre son patrimoine immobilier tout en bénéficiant d'un cadre fiscal favorable.
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